案例分享#合作开发房地产纠纷案

浏览次数：1920   发布时间：2014-07-11 11:08:24

2006年珠海奇达建筑新技术有限公司起诉珠海xx文化用品实业有限公司，请求判令为其办理房地产权证书并赔偿经济损失案。

民事判决书

（2006）香民一初字第1844号

原告：珠海奇达建筑新技术有限公司

被告：珠海xx文化用品实业有限公司

【原告诉称】

原告与珠海xx文化用品实业有限公司于1997年6月5日签订合资兴建前山明珠路西侧xx公司工业厂房及配套工程的《协议书》。《协议书》约定由珠海xx 文化用品实业有限公司提供建设用地和办理报建手续，并承担一切报建费用，约定原告提供建设资金并负责兴建。《协议书》约定房屋权属的划分为：珠海xx文化 用品实业有限公司占有⑦-⑾轴的首层到顶层房产（二层中⑦至⑨、⑩轴伸缩缝之间的约83平方米餐厅用房除外），原告占有①—⑦轴首层至顶层以及二层中⑦轴 至⑨、⑩轴之间的伸缩缝的餐厅用房。《协议书》第五条其他特别约定事项的第8、9项约定：房产建成后，依法暂应登记为甲方产权，但是，在国家政策允许分割 办理合法产权证时，被告珠海xx文化用品实业有限公司应对依约为原告办理，所需办理证税费按国家相关政策各自承担。

又由于珠海xx文化用品实业有限公司拖欠2106676元报建费及滞纳金，就此，双方于1998年11月27日签订《补充协议》约定由原告负责支付2106676元报建费和滞纳金，珠海xx文化用品实业有限公司将其应占有的厂房的首层即⑦—⑾轴厂房的首层抵扣给原告。

合同签订后，原告积极组织资金并负责施工，并于1999年12月20日竣工验收合格，并已交付使用。至此，原告全面、适当地履行了合同义务。可是，珠海 xx文化用品实业有限公司至今尚未办理房地产权证，自1999年12月20日竣工验收并交付使用以来，直至2004年，被告才申请测绘，到2004年5月 28日才向有关部门提交“自建房地产初始登记”资料。被告的拖延、消极行为，经原告多次催告，仍不能全面、适当地履行合同义务，因此，原告特起诉至法院， 请求判令被告全面、适当地履行合同义务，为原告办理房地产权证。

又由于被告怠于履行合同义务，造成原告无法实现合同目的，造成原告投入资金积压，无法收益，因此，被告应当赔偿原告的利息损失，按合同造价542.3万元 从1999年12月20日起计至起诉日止的银行同期贷款利率计算，又原告代珠海xx文化用品实业有限公司支付的2106676元报建费和滞纳金应按原、被 告双方在1997年6月5日所签订的《协议书》第五条第2项的约定，珠海xx文化用品实业有限公司借用原告的资金应按照年息十厘和资金使用一年期间计息给 原告。该款项自1998年11月27日至2005年11月27日已达7个计息年，即使珠海xx文化用品实业有限公司按《补充协议书》的约定以房产抵扣，但 由于珠海xx文化用品实业有限公司至今仍没有办理房地产权证，无法履行交付义务，原告不能行使收益、处分权益，因此，被告应当按约定赔偿原告损失。

综上所述，由于珠海xx文化用品实业有限公司怠于履行合同义务，给原告造成经济损失，应当承担相应的履行合同义务并赔偿损失的民事责任，原告的诉讼请求有 充分的事实和法律依据，请求法院依法判决支持。诉讼请求：1、判令被告为原告办理：位于珠海前山金山一巷46号之工业大厦的①轴至⑦轴首层至顶层以及第二 次中⑦轴至⑨、⑩轴之间的伸缩缝的房屋产权证至原告名下；2、判令被告赔偿原告经济损失3661037元（合同造价542.3万元自1999年12月20 日计至起诉日止的同期银行贷款利息2186363元；2106676元借用款的利息：2106676×10%×7年[自1998年11月27日至2005 年11月27日计年息]计1474673元）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。

【被告辩称】

一、原告在起诉中提交了与珠海xx文化用品实业有限公司签订的协议书，约定一方提出土地使用权，另一方提出资金，合作发展房地产，虽约定珠海xx文化用品 实业有限公司原告办理产权证，但是基于办证要求的合法性，项目建房者是原告，延误原因是原告在超报建基底面积和超报建建筑面积导致确权延误，从99年12 月20日至04年原告忙于房屋验收各种手续，原告诉称珠海xx文化用品实业有限公司造成的原因不符合事实。二、我方已经尽到自己义务办理确权手续，并非原 告所称的至今未办理产权证，相关手续仍然进行，且原告掌握该建筑大部分资料，我方要求原告配合办理产权证，但我方却在近期接到原告诉状，感到意外。三、原 告第二项诉讼请求没有事实法律依据。项目房产建设资金都是原告投入，报建费用在其后也已合法形式一房产作为抵偿给原告，原告对房产实际占有使用至今，产权 证延缓原因不在我方，原告诉求不应当得到支持。

【法院审理查明】

1997年6月5日，原告（乙方）与珠海xx文化用品实业有限公司（甲方）签订合资兴建前山明珠路西侧xx公司工业厂房及配套工程的《协议书》。《协议 书》约定：厂房首层是产品陈列室，二至六层是厂房，配套工程中，首层是停车场及产品陈列室，二层是职工饭堂，三至起层是单身宿舍。甲方的权利和义务：1、 甲方以房产所需基建用地和配套用地作为出资；2、支付和负担对标的房产的设计费、预算费、勘探费、档案费、绿化费、质检费；3、水电的报装费、负荷费按设 计中各方的用水用电分摊；4、指派专人协助乙方办理有关施工建设开工证等手续，并承担办理开工证前已发生和支付的报建费，以及负担对建设用地地下电缆、通 讯、给水和排水等障碍物的排除费用；6、不得干涉乙方对依本协议占有财产权益的房产转让、租赁等正当处分。8、甲方对标的房产中⑦至⑾轴首层至顶层（二层 中⑦至⑨、⑩轴伸缩缝之间的约83平方米餐厅用房除外）占有财产权益。⑦至⑨轴的楼梯共用。原告（乙方）的权利和义务：1、支付和负担建设双方约定的标的 房产所需的全部资金和除依约明示属甲方负担之外的有关税、费；2、负责标的的房产建设施工招标和确定承建单位，指派专人负责施工管理；5在本协议生效之日 起十八个自然月内，应将标的房产全部建设竣工、装修完毕，并依法验收合格和交付使用；6、在本协议生效后，设计费等按第三条第2、3、4款应由甲方负担的 费用由乙方垫支。7、依实支付乙方依约占有的房产初次登记，以及此以后乙方因转让、租赁等正常处分所发生的一切税、费；8、对标的房产中①至⑦轴首层至顶 层，及二层中⑦轴至⑨、⑩轴之间的伸缩缝的餐厅房产占有财产权益。

其他特别约定事项：2、乙方依约定履行本协议（包括虽然存在预期的违约情况，但仍能支付足约定出资），甲方依本协议第四条第6款借用乙方的资金，应按照年 息十厘和资金使用一年期间计息给乙方，并应在双方确认乙方履行完毕本协议第四条第58款义务之日，将本金和利息全部归还乙方；如果不能按时归还，可用甲方 占有的房产作价归还。8、双方确定本协议标的房产建成后，依法暂应登记为甲方产权、但是，在国家政策允许分割办理合法产权证时，甲方应当依约为乙方办 理；7、本协议标的房产办理合法房地产权证书（包括建成初次登记）所需的一切税、费等款项，均按房产权益归属面积比例，由双方分别承担支付。

1998年11月27日，珠海xx文化用品实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《补充协议书》，内容为：“甲、乙双方在原合作建房协议书基础上， 就甲方欠交报建费一事达成补充协议书，具体条款如下：一、甲方尚欠报建费人民币2106676元及相应的利息，相应的利息是指按国土局规定的利率，从开始 计息日起到交清报建费日止所需支付的一切利息。甲乙双方同意对双方的权利与义务作如下调整：甲方所欠的报建费及相应利息由乙方承担及支付，原甲方对首层厂 房（所以楼梯、电梯房、走道等共用部分除外）的占有财产权益转为乙方占有财产权益。如果争取到国土局减免利息或被罚息由乙方负责与甲方无关。其余按原协议 执行。”

1998年11月5日，原告与珠海市xx工艺石材有限公司签订一份《房地产使用转让合同》，原告将珠海xx文化用品实业有限公司自用房的部分房产使用转让 给珠海市xx工艺石材有限公司，层数轴线为首层⑨⑩⑾，价款为人民币1344901元，补充房产面积396.87平方米，总价2619342元。平方面积 以房产证为准，单价多退少补，以上单价包办证费。付款期限：1998年11月15日前付30万元，1999年1月30日前付100万元，余款办房产证付 清。合同签订后，珠海市xx工艺石材有限公司于1998年11月至2006年4月合计向原告支付了购房款1779000元，余款840342未付（具体金 额以双方核对数为准）。

《协议书》及《补充协议书》签订后，原告积极组织资金并负责施工，并于1999年12月20日竣工经质检部门验收合格，已交付使用。至此，原告全面、适当 地履行了合同义务。被告珠海xx文化用品实业有限公司才申请测绘，到2004年5月28日才向有关部门提交“自建房地产初始登记”资料。

另查明，2000年7月14日，原珠海xx文化用品实业有限公司为甲方与珠海经济特区xx工艺石材有限公司为乙方签订一份《厂房转让协议》，主要内容为： 珠海xx文化用品实业有限公司转让xx工业大厦厂房2—6层给珠海经济特区xx工艺石材有限公司，厂房的装修、水电、消防避雷等设施及周围配套环境均按现 状转让。转让价款为人民币200万元，一切办证费用均由珠海xx文化用品实业有限公司负责。分期付款，第一期：本协议签订之日起三天，乙方向甲方支付定金 2万元；第二期：待乙方取得第一层房产证时，乙方向甲方支付100万元；第三期：余款在取得乙方2—6层楼的房产证之日起十日内一次付清。

2000年7月15日，珠海xx文化用品实业有限公司为甲方与珠海经济特区xx工艺石材有限公司为乙方签订一份《集体宿舍转让补充协议》，主要内容为：就 2000年7月14日所签订的厂房转让协议作如下补充：1、转让标的增加配套工程中的集体宿舍，转让的集体宿舍为三、四、五、六、七层中7轴一伸缩缝的共 10个房。2、转让价格为每个房为35000元，10个房共35万元。

2001年3月16日，珠海xx文化用品实业有限公司为甲方与珠海经济特区xx工艺石材有限公司为乙方签订一份《协议书》，主要内容为：1、甲、乙虽已签 订过厂房转让协议书，但因尚未履行完毕，故厂房所有权仍属于甲方。2、在乙方再向甲方预付20万元购房款后，甲方同意厂房由乙方进行出租，租金由乙方收 取……。

【法院认为】

原告（乙方）与珠海xx文化用品实业有限公司（甲方）于1997年6月5日签订合资兴建前山明珠路西侧xx公司工业厂房及配套工程的《协议书》及于 1998年11月27日签订一份《补充协议书》没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故上述《协议书》及《补充协议书》依法成立生效，对合同双方均具 有约束力。《协议书》及《补充协议书》签订后，原告积极组织资金并负责施工，楼房已于1999年12月20日经竣工验收合格，并已交付使用。原告全面履行 了合同义务。根据《协议书》第四条第8点的约定房产划分，原告占有标的房产中①至⑦轴首层至顶层，及二层中⑦轴至⑨、⑩轴之间的伸缩缝的餐厅房产的财产权 益；又根据《协议书》第五条第8点的约定，在国家政策允许分割办理产权证时，被告应依约为原告办理。现国土管理部门答复在被告办理确权登记后允许办理转让 登记，故原告请求判令被告为原告办理：位于珠海前山金山一巷46号之xx工业大厦的①轴至⑦轴首层至顶层以及第二层中⑦轴至⑨、⑩轴之间的伸缩缝的房屋产 权证至原告名下，理据充分，本院予以支持。所需办证税费按双方约定及国家相关政策规定承担。房产的建设用地和办理报建手续名称登记在珠海xx文化用品实业 有限公司名下，按照常理所有关于该房产的报建、审批、竣工、验收、申请确权等相关资料应掌控在珠海xx文化用品实业有限公司手上。被告辩解认为报建、建设 及验收资料掌握在原告手上，没有事实及合同依据，亦不合常理，本院不予采信。

关于赔偿损失。基于上述事实认定及《协议书》第五条第8点的约定，负责提交房产资料为原告确权办证的义务和责任在于被告，被告应承担由于延期确权办证的违 约及损失责任。由于《协议书》及《补充协议书》并未具体约定违约的金额；房屋建成竣工后已由原告支配使用，原告未提交证据证明因此造成的具体损失。故原告 请求被告赔偿原告按合同造价542.3万元，自1999年12月20日计至起诉日止的同期银行贷款利息2186363元的经济损失没有合同依据和事实依 据，本院不予支持。

关于被告向原告借用款（代缴报建费）2106676元问题。双方协议约定对首层厂房（所有楼梯、电梯房、走道等共用部分除外）的占有财产权益转为原告占有 财产权益，而珠海经济特区xx工艺石材有限公司于1998年11月5日以签订《房地产使用转让合同》的形式又向原告购回了上述房产，至今只支付房款人民币 1779000元，尚欠840342元未付。根据原告与珠海经济特区xx工艺石材有限公司签订的《房地产使用转让合同》约定的付款期限：1998年11月 5日前付30万元，1999年1月30日前付100万元，余款办房产证付清。由于被告的消极履行合同义务行为，造成约定房产延期确权办证，导致原告不能及 时向珠海经济特区xx工艺石材有限公司追收剩余的房款840342元，因此，被告应赔偿原告购房款840342元的利息损失，从1999年12月20日竣 工验收的两个月后（即2000年2月21日）起计至实际付清日止，按双方在《协议书》约定的年息10厘计算。原告关于此项的请求数额过高，依据不足，本院 予以部分支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、 被告珠海xx文化用品实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告珠海市奇达建筑新技术有限公司办理位于珠海市前山金山一巷46号之xx工业 大厦的①轴至⑦轴首层至顶层以及二层中⑦轴至⑨、⑩轴之间的伸缩缝的房屋产权证至原告名下；二、被告珠海xx文化用品实业有限公司于本判决发生法律效力之 日起三十日内赔偿原告珠海市奇达建筑新技术有限公司购房款人民币840342元的利息损失，从2000年2月21日起至实际付清日止，按年息10厘计算； 三、驳回原告珠海市奇达建筑新技术有限公司的其他诉讼请求。